Quel est le prix moyen au m² pour investir en LMNP à Bordeaux ?

Le prix moyen à Bordeaux est d'environ 4 500 €/m² en 2026. Pour un studio ou T2 typique de 30 à 40 m², comptez donc entre 135 000 € et 180 000 € pour le bien seul, hors frais de notaire (7 à 8% dans l'ancien).

Quel loyer espérer pour un LMNP à Bordeaux ?

Le loyer moyen pour un meublé à Bordeaux est d'environ 15 €/m². Pour un studio de 25 m², cela représente environ 375 €/mois. Les meublés bien équipés dans les quartiers prisés (Saint-Michel, Chartrons, Saint-Pierre) peuvent atteindre des loyers supérieurs.

Quels sont les meilleurs quartiers pour investir en LMNP à Bordeaux ?

Les quartiers les plus demandés pour la location meublée à Bordeaux sont : Saint-Michel, Chartrons, Saint-Pierre, Nansouty, Bacalan, Mériadeck. Ces secteurs concentrent les étudiants, professionnels et touristes, garantissant une faible vacance locative et des loyers premium.

Faut-il choisir le Micro-BIC ou le Régime Réel pour un LMNP à Bordeaux ?

Pour la grande majorité des investisseurs LMNP à Bordeaux, le régime réel est plus avantageux. Avec des prix d'achat moyens de 4 500 €/m², les amortissements déductibles (bien + mobilier) permettent de ramener l'impôt à zéro ou très proche. Notre simulateur calcule automatiquement quel régime vous convient le mieux.

Nouvelle-AquitaineMarché : → Stable

LMNP Bordeaux 2026
Simulateur & Rentabilité

4 500 €

Prix moyen /m²

15 €

Loyer moyen /m²

4.50%

Rentabilité brute

Simulateur LMNP Bordeaux

Simulation pré-remplie avec les données moyennes du marché Bordeaux. Ajustez les paramètres selon votre projet.

Paramètres

Prix du bien158 000 €

50 000 €Prix total d'achat incluant frais de notaire1 000 000 €

Loyer mensuel (charges exclues)530 €

200 €Loyer hors charges que vous percevez5 000 €

Charges annuelles2 500 €

0 €Taxe foncière + copropriété + assurance + entretien20 000 €

Apport personnel32 000 €

0 €Capital que vous injectez (20% recommandé)500 000 €

Taux du crédit3.80%

0.50%Taux nominal hors assurance7.00%

Durée du crédit20 ans

5 ansPlus la durée est longue, plus le cashflow est élevé30 ans

Tranche marginale d'imposition (TMI)30%

Votre tranche d'imposition sur les revenus (impacter le calcul fiscal)

Score d'investissement

26/100Faible

FaibleMoyenExcellent

Rentabilité brute

4.03%

Loyers / Prix

Rentabilité nette

2.44%

Après charges, avant impôt

Cashflow mensuel

-429 €

Avant impôt

Mensualité crédit

750 €

Sur 126 000 € emprunté

Comparaison Micro-BIC vs Régime Réel

Régime conseillé : Régime Réel — économie fiscale de 1 501 €/an

Micro-BIC

Revenus6 360 €

Abattement 50%−3 180 €

Base imposable3 180 €

Impôt total1 501 €

Cashflow net/mois-554 €

Régime Réel

Conseillé ✓

Revenus6 360 €

Charges déductibles−7 288 €

Amortissements−7 629 €

Déficit reportable8 557 €

Impôt total0 €

Cashflow net/mois-429 €

Cashflow mensuel net par régime (€)

Détail du financement

Capital emprunté

126 000 €

Mensualité

750 €

Coût total intérêts

54 077 €

Loyer annuel

6 360 €

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Investir en LMNP à Bordeaux : ce qu'il faut savoir

Bordeaux a connu une forte hausse des prix dans les années 2010-2020, mais reste une ville attractive pour le LMNP. La ville bénéficie d'une population étudiante importante, d'une économie diversifiée et d'une qualité de vie reconnue. La LGV Paris-Bordeaux (2h10) a renforcé l'attractivité de la métropole.

Exemple de simulation LMNP à Bordeaux

Pour un bien typique de 35 m² à Bordeaux (158 000 € avec 20.25% d'apport), loué meublé à 530 €/mois :

✅ Rentabilité brute : 4.03%
✅ Rentabilité nette : 2.44%
✅ Cashflow mensuel : -429 €/mois
✅ Impôt Micro-BIC : 1 501 €/an
✅ Impôt Régime Réel : 0 €/an (économie de 1 501 €)

Les atouts du marché LMNP à Bordeaux

✓Ville estudiantine majeure (100 000 étudiants)
✓LGV Paris-Bordeaux (2h10)
✓Forte attractivité démographique
✓Marché meublé très demandé

Quartiers recommandés pour le LMNP à Bordeaux

Saint-MichelChartronsSaint-PierreNansoutyBacalanMériadeck

FAQ — LMNP à Bordeaux

Oui, le LMNP à Bordeaux présente une rentabilité brute moyenne de 4.50%, ce qui est dans la moyenne pour une grande ville française. Le marché locatif y est stable, avec une forte demande notamment pour les petites surfaces meublées.

Simuler dans d'autres villes

LMNP Paris (3.50%)LMNP Lyon (4.50%)LMNP Nantes (4.80%)LMNP Toulouse (5.20%)LMNP Strasbourg (5.50%)Voir toutes les villes →

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