Micro-BIC vs Régime Réel LMNP
Comparaison complète des deux régimes fiscaux LMNP en 2026. Calculs, exemples et recommandations pour optimiser votre fiscalité.
Comparaison rapide
| Critère | Micro-BIC | Régime Réel |
|---|---|---|
| Abattement / Déductions | 50% forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Amortissement du bien | ❌ Non | ✅ Oui (3-5%/an) |
| Intérêts d'emprunt | Non déductibles séparément | ✅ Intégralement déductibles |
| Comptabilité | Simplifiée | Complète obligatoire |
| Expert-comptable | Non nécessaire | Fortement recommandé |
| Impôt typique | Modéré à élevé | Faible à nul |
| Seuil d'application | < 77 700 €/an | Tous niveaux de recettes |
| Idéal pour | Bien acquis comptant, petits loyers | Bien financé à crédit |
Exemple chiffré : bien à 200 000 €
Loyer : 900 €/mois | Charges : 3 000 €/an | Crédit : 20 ans à 3.8% | TMI : 30%
Micro-BIC
Recettes annuelles10 800 €
Abattement 50%− 5 400 €
Base imposable5 400 €
Impôt sur le revenu (30%)1 620 €
Prélèvements sociaux (17,2%)929 €
TOTAL IMPÔT2 549 €
Cashflow net mensuel-515 €/mois
Régime Réel
Conseillé ✓Recettes annuelles10 800 €
Charges déductibles− 9 080 €
Amortissement bien− 6 800 €
Amortissement mobilier− 2 857 €
Résultat fiscal0 €
Impôt total0 €
Économie fiscale+ 2 549 €
Cashflow net mensuel-303 €/mois
Dans cet exemple, le Régime Réel vous fait économiser 2 549 €/an
soit 212 €/mois de cashflow supplémentaire
Choisir le Micro-BIC si…
- →Vous achetez le bien comptant (pas d'intérêts à déduire)
- →Vos recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €
- →Vos charges réelles représentent moins de 50% des loyers
- →Vous voulez éviter toute comptabilité
- →Vous possédez un meublé de tourisme classé (abattement 71%)
Choisir le Régime Réel si…
- ✓Vous avez financé le bien à crédit (intérêts déductibles)
- ✓Votre bien vaut plus de 100 000 € (amortissements importants)
- ✓Vos charges réelles dépassent 50% des loyers
- ✓Vous souhaitez minimiser votre imposition
- ✓Vous êtes dans une tranche marginale élevée (30-45%)
Calculez avec votre situation réelle
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Oui. Le choix du régime réel doit être fait avant le 1er février de l'année concernée. L'option est valable 2 ans et se renouvelle tacitement. Si vous êtes en micro-BIC et souhaitez passer au réel, vous devez cocher la case adéquate ou joindre une note à votre déclaration avant cette date.